ДП “НДВА “Пуща-Водиця” спільно з Фондом держмайна і Кабінетом Міністрів вже більше трьох років намагаються в судовому порядку оскаржити інвестиційний договір щодо забудови майже 52 га землі на столичному Виноградарі. Освоювати цю величезну територію ще у 2013 році взялося ТОВ “Сітібудсервіс”, що входить до орбіти пов’язаного з Владиславою Молчановою (на колажі) девелопера “Stolitsa Group”. За цей час на даній землі вже “виросли” чотири житлових комплекси (ЖК) на 40 будинків. Головними претензіями позивачів-держструктур є те, що відповідна інвестугода перед її підписанням не була погоджена Кабміном. При цьому, минулоріч Фонд держмайна остаточно програв судову справу щодо скасування зміни цільового призначення землі, відповідно до якої цю територію дозволили використовувати саме під житлову забудову. Паралельно з цим тривають відразу декілька судових процесів по інвестдоговорам щодо сусідніх ділянок, які забудовувала і досі забудовує все та ж девелоперська компанія.
Як стало відомо КВ, наразі на розгляді Касаційного господарського суду знаходиться справа №910/7983/21, в рамках якої оскаржується інвестиційний договір щодо забудови декількох ділянок на столичному Виноградарі.
Позивачем виступає державне підприємство “Науково-дослідний, виробничий агрокомбінат “Пуща-Водиця” (ДП “НДВА “Пуща-Водиця”), яке є землекористувачем відповідних ділянок, відповідачем – ТОВ “Сітібудсервіс”, яке за вказаною угодою є інвестором даної забудови. Дана справа розглядається судами вже понад три з половиною роки – держпідприємство програло перші дві інстанції, найближчим часом, схоже, у цій історії може бути поставлена крапка.
Передісторія
5 березня 2013 року року між ДП “НДВА “Пуща-Водиця” і ТОВ “Сітібудсервіс” було укладено інвестиційний договір щодо забудови землі між проспектом Правди та вулицею Полковою в Подільському районі Києва орієнтовною площею 42,35 га.
Зазначимо, що ця площа була дуже приблизною – насправді компанії віддали під забудову дві ділянки суттєво більшого розміру. При цьому, одну з них раніше частково було передано ще одному суб’єкту господарювання – ТОВ “Олівер-Буд” – за ще одним інвестиційним договором, про що мова йтиме нижче. Вочевидь, йшлося про плани щодо певної спільної забудови – принаймні, згадки про це є у відкритих джерелах.
Вказаною інвестиційною угодою, укладеною з “Сітібудсервісом”, було передбачено, що держпідприємство виконує функцію землекористувача та замовника будівництва, а вказана ТОВка фінансує роботи за рахунок власних або залучених коштів. У результаті ДП “НДВА “Пуща-Водиця” має отримати за це певні “бонуси”: або 5% житлових площ у майбутніх будинках, або 5% вартості майнових прав на ці об’єкти, або житлові площі в інших об’єктах інвестора в еквіваленті до вартості житла в будинках на “інвестиційній” ділянці. Відповідно, ТОВ “Сітібудсервіс” може зареєструвати за собою право власності на всі або майже всі (95%) площі в будинках, зведених в рамках реалізації вищезазначеного інвестдоговору.
31 жовтня 2014 року Головне управління Держземагентства у Києві своїм наказом №21/0/13-14 змінило цільове призначення двох земельних ділянок, які знаходилися в постійному користуванні ДП “НДВА “Пуща-Водиця” і які це держпідприємство передало під забудову “Сітібудсервісу” – площею 44,06 (кадастровий номер – 8000000000:91:066:0096 і площею 7,9 га (кадастровий номер – 8000000000:85:227:0300). Так, Держземагентство дозволило використовувати їх “для здійснення комплексного будівництва житлової та громадської забудови з об`єктами побутового призначення, інженерно-транспортною інфраструктурою та створенням озеленених територій загального користування”.
Надалі, у листопаді 2014 року, ТОВ “Сітібудсервіс” сплатило агрокомбінату “Пуща-Водиця” грошові кошти в сумі майже 4 млн гривень в якості відшкодування втрат сільськогосподарського та лісогосподарського виробництва – це була передбачена законодавством компенсація за те, що держпідприємство більше не зможе використовувати цю землю за її “попереднім” призначенням. У цей же період ДП “НДВА “Пуща-Водиця” списало 17 об’єктів нерухомості які знаходились на більшій ділянці та мали фізичний знос 100% і залишкову балансову вартість 0 гривень.
Уже в 2015 році розпочалася забудова обох ділянок. Формально замовником будівництва усіх житлових комплексів (ЖК) виступало ДП “НДВА “Пуща-Водиця”, але організацією робіт, схоже, займалися у т.ч. ТОВ “Сітібудсервіс” спільно з ТОВ “Олівер-Буд” – про це свідчить, зокрема, той факт, що ці компанії пов’язані з одним із девелоперів цих ЖК.
Так, на ділянці площею 44,06 га у результаті “виріс” ЖК “Варшавський мікрорайон”, девелопером якого виступала ”Stolitsa Group” – його було остаточно введено в експлуатацію в 2019 році. Це – один із наймасштабніших комплексів Києва: в його складі 21 будинок висотою 13-25 поверхів. Трохи пізніше той же девелопер збудував на цій землі ЖК “Варшавський-2” – у 2024 році було зведено останній будинки (усього – 13 будинків висотою 9-25 поверхів). По сусідству з ними, на цій же ділянці, у 2018-2019 роках з’явився ще один невеликий ЖК – “П’ятий квартал” від девелопера “Perfect Group” (3 будинки на 12-25 поверхів). У свою чергу, на ділянці площею 7,9 га було збудовано ЖК “Крістер Град” від девелопера “ДБК-Житлобуд” – у 2017 році було введено в експлуатацію останній будинок, а всього їх було зведено три (висота – 25 поверхів).
Судові спори
У травні 2021 року ДП “НДВА “Пуща-Водиця” звернулося до Господарського суду Києва із вищезазначеним позовом щодо визнання недійсним інвестиційного договору від 2013 року. Свої вимоги у держпідприємстві пояснили, зокрема, тим, що перед укладанням цієї угоди потрібно було отримати погодження Кабінету Міністрів України – така зміна позиції агрокомбінату, який сам же й підписував цей договір, пояснювалася зміною його керівництва. Втім, 23 вересня 2021 року столичний госпсуд повністю відмовив позивачу в задоволенні його вимог. Однією з підстав стало те, що укладання цієї інвестиційної угоди було погоджено Міністерством аграрної політики та продовольства України, в підпорядкуванні якого на той час знаходився агрокомбінат.
Надалі, ДП “НДВА “Пуща-Водиця” і Фонд державного майна України (ФДМУ), який на даний час є органом управління цього підприємства, подали апеляційні скарги на програшне рішення суду. Серед іншого, у ФДМУ зазначили, що “умови договору передбачають відчуження об’єкту будівництва та земельної ділянки на користь ТОВ “Сітібудсервіс”, тому його умови суперечать інтересам держави в особі Фонду, спричиняють економічні збитки, впливають на інвестиційну привабливість агрокомбінату” тощо. Але й таких аргументів служителям Феміди не вистачило – 20 лютого минулого року Північний апеляційний господарський суд відмовив апелянтам у задоволенні їхніх скарг. Ці держструктури подали касаційні скарги, і при цьому – ще одну скаргу на боці ДП і ФДМУ подав і Кабінет Міністрів.
Разом з тим, поки вказана справа “набирала обертів”, у вересні 2022 року, ФДМУ звернувся до Господарського суду Києва із позовом щодо скасування вищезгаданого наказу Головного управління Держземагентства у Києві №21/0/13-14 від 31 жовтня 2014 року. Відповідачем у цій справі виступало столичне управління Держгеокадастру – органу, який є правонаступником ліквідованого у 2014 році Держземагентства.
Свої позовні вимоги у Фонді держмайна пояснили, зокрема, тим, що Держземагентство та його територіальні органи “на той час не були наділені повноваженнями на розпорядження та зміну цільового призначення земель сільськогосподарського призначення”. Крім того, у ФДМУ зазначили, що спірним наказом про зміну цільового призначення земельних ділянок фактично було “незаконно відчужено земельну ділянку без згоди землекористувача та уповноваженого органу управління майном”. Тобто, йшлося про те, що зміна цільового призначення повинна була бути погоджена, зокрема, вищезгаданим Міністерством аграрної політики та продовольства України.
Втім, переконати служителів Феміди у Фонді держмайна так і не змогли – усі три судових інстанції були на боці Держгеокадастру. Остаточне рішення по цій справі, яким ФДМУ було відмовлено в задоволенні позовних вимог, було прийнято Касаційним господарським судом минулоріч – 14 лютого. Підставами для цього послугувало те, що, мовляв, насправді вищезгадане міністерство погоджувало проєкт землеустрою, на підставі якого було змінено цільове призначення, а Держземагенство на той час все ж мало повноваження на розпорядження землями сільськогосподарського призначення державної власності.
Контекст
ДП “НДВА “Пуща-Водиця” більш відоме як “радгосп “Пуща-Водиця”, який колись займався вирощуванням сільськогосподарських культур та розведенням тварин. Протягом перших десяти з гаком років нового століття це ДП віддало близько 1 тис. гектарів земель у Києві та Київській області, які знаходилися в його користуванні, під житлову та комерційну забудову за інвестиційними договорами. Частину цих ділянок, у тому числі землі на столичному Виноградарі, отримали компанії із орбіти девелопера “Stolitsa Group”, які будували та досі будують там низку доволі скандальних житлових комплексів, у тому числі вищезгадані “Варшавський” і “Варшавський-2”, а також “Варшавський-3” і “Варшавський плюс”.
Не останню роль у тому, що на цій території почали “рости багатоповерхівки”, відіграла столична влада. Так, у 2013 році Київрада затвердила ДПТ частини масиву Виноградар, яким було легалізовано зміну цільового призначення значної площі сільськогосподарських земель, що знаходяться в користуванні вищезгаданого держпідприємства – їх дозволили використовувати для житлової забудови. Згідно з ДПТ, кількість населення цієї місцевості мала в результаті зрости с 1,2 тис. осіб до 62,9 тис. чоловік.
При цьому, протягом останнього десятиріччя правоохоронці неодноразово звертали увагу на те, яким чином ДП “НДВА “Пуща-Водиця” розпоряджається своїми землями.
Так, ще 17 жовтня 2013 року Головним слідчим управлінням Генеральної прокуратури України було відкрито кримінальне провадження за фактом можливого незаконного відчуження земель загальною площею близько 950 га. Тоді правоохоронці припускали, що посадові особи ДП “НДВА “Пуща-Водиця” та його тодішні “начальники” в особі Міністерства аграрної політики та продовольства України передавали ділянки третім особам без належного відшкодування сільськогосподарських втрат, внаслідок чого державі були заподіяні збитки на суму 370 млн гривен.
Схожі факти розслідували і слідчі Подільського управління Нацполіції в рамках провадження від 30 березня 2018 року. Вони також вказували на те, що ДП “НДВА “Пуща-Водиця” передавало ділянки конкретним юридичним особам (в судових ухвалах уточнюється, що ці особи афілійовані із так званою асоціацією “Столиця Груп”), внаслідок чого створюються передумови до повної втрати державою контролю над вказаним держпідприємством та доведення його до банкрутства.
В рамках кримінального провадження, яке було відкрито Головним слідчим управлінням Нацполіції України 12 листопада 2019 року, правоохоронці також вказували на можливу незаконність інвестиційних договорів, які ДП “НДВА “Пуща-Водиця” укладало із забудовниками. Серед іншого, слідчі вказували на те, що “обмін” сотень гектарів землі на 4-5% квартир у збудованих на ній будинках є неспіврозмірним, враховуючи співвідношення вартості таких ділянок та вартості житлової та нежитлової забудови.
Втім, наразі у відкритих джерелах відсутня інформація щодо притягнення когось із фігурантів цих справ до кримінального відповідальності.
Що цікаво, уже майже три роки розглядається справа щодо оскарження інвестиційного договору на забудову 9,7 га землі на житловому масиві Виноградар, який було укладено в 2008 році між ДП “НДВА “Пуща-Водиця” і зазначеним вище ТОВ “Олівер-Буд” – ще однією компанією із орбіти девелопера “Stolitsa Group”. Йдеться про частину вищезгаданої ділянки площею 44,06 га – про те, що агрокомбінат “віддав” цю землю двом компаніям, йшлося вище. Позивачем у цій справі також виступає держпідприємство – його юристи вказують на те, що відповідна угода не була погоджена з Кабміном і ФДМУ, як цього вимагає законодавство.
При цьому, як і у випадку з ТОВ “Сітібудсервіс”, нещодавно Фонд держмайна остаточно програв ще одну справу по цій землі, намагаючись в судовому порядку скасувати наказ Держземагентства від 2014 року, завдяки якому на цій території було дозволено житлову забудову.
Також наразі ДП “НДВА “Пуща-Водиця” спільно з Фондом держмайна намагаються в судовому порядку оскаржити інвестиційний договір щодо забудови ще однієї ділянки на Виноградарі площею 86 га. Освоювати цей величезний шмат землі планує ТОВ “Проектінвестбуд” – чергова компанія із орбіти девелопера “Stolitsa Group”. Відповідний судовий спір триває вже більше двох років, і претензії позивачів є аналогічними до тих, які висувають в рамках “розбірок” щодо договору з ТОВ “Сітібудсервіс” і ТОВ “Олівер-Буд”.
При цьому, вже під час вказаного судового спору “НДВА “Пуща-Водиця” з подачі Київради і КМДА отримало низку погоджень щодо будівництва, завдяки яким на цій території може “вирости” три десятки житлових багатоповерхівок (до 25 поверхів кожний) та декілька торговельних центрів.
Проти зведення ЖК на землях агрокомбінату на Виноградарі неодноразово виступала й столична громадськість. Наприклад, у 2022 році експерт з містобудування Георгій Могильний нагадав, що ЖК “Варшавський Плюс” будується з численними порушеннями містобудівного законодавства. Наприклад, за інформацією фахівця, ДАБІ свого часу фактично дозволила оселити в новостворених квартирах цього комплексу аж на 12 тис мешканців більше, ніж дозволяє відповідний ДПТ. Як зазначив Могильний, в результаті перевищення щільності населення столичний бюджет може понести шалені втрати, щоб забезпечити мешканців необхідною соціальною інфраструктурою.
Що відомо про забудовників
За даними аналітичної системи Youcontrol, столичне ТОВ “Сітібудсервіс” було зареєстроване у березні 2010 року. Керівником компанії вказано Олександра Александрова, а засновниками вказано мешканця міста Житомир Руслана Писанюка, мешканку Черкас Тетяну Головченко, а також дві кіпрські компанії – “Спарентон Лімітед” і “Елакол Девелопментс Лімітед”.
Система Youcontrol відносить “Сітібудсервіс” до групи “БТ-Інвест”, яка об’єднує більше сотні компаній та займається управлінням девелоперськими і роздрібними проєктами. Зокрема, дана група керує мережею роздрібних магазинів Novus та вищезгаданою девелоперською компанією “Stolitsa Group”. Ключовими особами “БТ-Інвест” є громадяни Литви Раймондас Туменас, Марина Познякова та Рузгіене Агне. При цьому “Stolitsa Group” традиційно асоціюється з персоною одіозної Владислави Молчанової, яка є співзасновницею даної девелоперської компанії. Цю бізнесвумен, серед іншого, різноманітні джерела називали ключовим фінансовим донором столичного офісу партії ВО “Батьківщина”.
Почесним президентом корпорації “ДБК-Житлобуд”, яка зводила ЖК “Крістер Град”, є Петро Шилюк – відомий бізнесмен та очільник Будівельної палати України. А ось фактичний власником девелоперської компанії “Perfect Group”, під “прапорами” якої будувався ЖК “П’ятий квартал” є Дмитро Ісаєнко – ексзаступник міністра регіонального розвитку, будівництва та житлово-комунального господарства (2007-2015 роки), народний депутат діючого IX скликання Верховної Ради (обирався від партії “Опозиційна платформа – За життя”), який у парламенті займає посаду секретаря комітету з питань організації державної влади, місцевого самоврядування, регіонального розвитку та містобудування.
ДП “НДВА “Пуща-Водиця” у своїй нинішній організаційно-правовій формі було створено в травні 2002 року, хоча де-факто це підприємство існує ще з 40-х років ХХ століття. Наразі вказаним ДП керує Раміз Керімов. До його призначення, впродовж 2011-2023 років, ДП “НД ВА “Пуща-Водиця” по черзі керували Лариса Усаченко, Олександр Мазурко, Віктор Кириченко, Віталій Кадигров, Володимир Хлопан, Юрій Курінний, Анатолій Шинкаренко та Юрій Іонанов (з лютого 2021-го по квітень 2023-го).
Нагадаємо, останній є шкільним другом мера Києва Віталія Кличка: у 2005 році він розповідав, що разом із нинішнім очільником міста у дитинстві любили варити кисіль. Також Іонанов з серпня 2003 року до вересня 2005 року значився керівником благодійної організації “Благодійний фонд “Фонд Кличків”.
До лютого 2020 року ДП “НДВА “Пуща-Водиця” знаходилось у підпорядкуванні Міністерства сільського господарства та продовольства України (з 2011 року – Міністерство аграрної політики і продовольства України), після чого перейшло в управління ФДМУ. Фондом держмайна України з вересня 2024 року на правах в.о. голови керує Іванна Смачило. її попередниками на цій посаді були Віталій Коваль (з 21 листопада 2023 року по вересень 2024 року), нинішній Міністр оборони Рустем Умєров (з вересня 2022-го по вересень 2023-го), Ольга Батова (з лютого по вересень 2022-го), та Дмитро Сенниченко (з вересня 2019-го по лютий 2022-го).
Департамент земельних ресурсів КМДА з 29 червня 2021 року очолює Валентина Пелих. З 27 липня 2018 року по 1 квітня 2021 року, цим департаментом керував Петро Оленич, який з 2 квітня 2021 року обіймає посаду заступника голови КМДА та курує в Києві земельні та містобудівні питання.
