Корупційні схеми навколо київської землі та будівництва продовжують вражати своїми масштабами. ТОВ «ВКФ “Сервісшина ЛТД”» через суди намагається поновити договір оренди землі на вул. Мокрій, 14-А у Києві та домогтися зміни містобудівних умов і обмежень, щоб реалізувати скандальний проєкт ЖК Biography. Компанія хоче збільшити допустиму висотність майбутньої забудови з 44,9 до 82,6 метра — це близько 26–27 поверхів. Наразі обидва спори перебувають на стадії апеляційного оскарження. У першій інстанції «Сервісшина ЛТД» вдалося отримати рішення на свою користь.
За даними «КиївВлади», у справі щодо поновлення договору оренди 11 вересня вже визначили колегію Північного апеляційного господарського суду, яка має розглянути скаргу Київради на рішення Господарського суду Києва від 23 липня 2026 року.
Наразі ТОВ “ВКФ “Сервісшина ЛТД” намагається в судовому порядку добитися поновлення договору оренди земельної ділянки на вул. Мокрій, 14-А (колишня назва – вул. Кудряшова, Солом’янський район) та “редагування” МУО щодо проєктування її забудови.
Так, в обох справах наразі триває апеляційне оскарження рішень судів першої інстанції. Так, у спорі щодо “нового” договору оренди ділянки 11 вересня 2026 року було призначено склад колегії суддів Північного апеляційного господарського суду, яка розглядатиме скаргу Київради – остання вимагає скасувати рішення Господарського суду Києва від 23 липня 2026-го, яким було задоволено вимоги ТОВ “ВКФ “Сервісшина ЛТД”. Своєю чергою в справі по МУО вже відома дата засідання Шостого апеляційного адмінсуду – 30 вересня 2026 року він має розглянути апеляційні скарги Департаменту містобудування та архітектури Київської міськдержадміністрації (КМДА) та столичного юриста Олександра Дядюка. Вони оскаржують рішення Київського окружного адмінсуду (КОАС) від 2 квітня 2026-го, згідно з яким вимоги вищезгаданої компанії також були задоволені. При цьому, останній судовий спір вже “йде по другому колу” – раніше сторони вже “доходили” до касаційної інстанції.
Як розповів Олександр Дядюк, апеляційний суд має підтримати його апеляційну скаргу, але водночас має певні сумніви з цього приводу. При цьому, юрист зазначив, що раніше він намагався долучитися до цієї справи як третю особу на боці КМДА, але суд першої інстанції відмовив йому. Втім, згідно з вимогами законодавства, Дядюк мав право подавати апеляційну скаргу на рішення суду першої інстанції, і цією можливістю юрист скористався.
“Позивач хоче скасувати на своїй “суверенній території”, тобто орендованій земельній ділянці, дію пам’яткоохоронного законодавства України. Вони там планують збудувати житловий комплекс (ЖК) з перевищенням висотності в історичному ареалі – там можна зводити будівлі висотою до 27 метрів (у МУО зазначено 44,9 метра), а вони хочуть більше. Якщо суди підтримують такі вимоги, то може бути пошкоджено і, по суті, знівельовано традиційне історичне середовище цієї місцевості”, – повідомив Олександр Дядюк.
Передісторія
18 березня 2004 року Київрада своїм рішенням №125/1335 погодила передачу в оренду ТОВ “ВКФ “Сервісшина ЛТД” земельної ділянки на вул. Кудряшова, 14-А площею 0,3874 га (кадастровий номер 8000000000:72:143:0003). Земля відводилася в оренду на 10 років для реконструкції СТО під торгові та складські будівлі та споруди з подальшою експлуатацією та обслуговуванням.
1 липня 2004 року між ТОВ “ВКФ “Сервісшина ЛТД” та Київрадою було укладено договір оренди цієї земельної ділянки. Надалі, 5 квітня 2016 року, сторони уклали угоду про продовження зазначеного орендного договору – знову на 10 років.
Незадовго до цього, 24 вересня 2015 року, Київрада рішенням №46/1949 затвердила ДПТ у межах Повітрофлотського проспекту, вулиць Солом’янської, Механізаторів, Кудряшова та залізничних колій у Солом’янському районі. Тоді було визначено, що цей ДПТ охоплює територію 196,14 га, з яких 69,2 га підпадає під житлову забудову, 69,5 га – під забудову іншого призначення. Також, серед іншого, у документі було зафіксовано, що земельна ділянка на вул. Кудряшова, 14-А, яку в столичної громади орендує ТОВ “ВКФ “Сервісшина ЛТД”, за функціональним призначенням переважно належить до території зелених насаджень загального користування, а частково – до багатоповерхової житлової забудови. Замовником розробки цього ДПТ виступив Департамент містобудування та архітектури КМДА, генеральним проєктувальником – ТОВ “Проектгенплан”, а інвестором – ТОВ “Кийбуд”.
5 квітня 2016 року між Київрадою і ТОВ “ВКФ “Сервісшина ЛТД” було укладено договір про поновлення орендної угоди по вказаній ділянці на 10 років. А 23 березня 2017 року тодішній директор Департаменту земельних ресурсів КМДА Олексій Поліщук зареєстрував у Київраді проєкт рішення №08/231-799/ПР про зміну цільового призначення цієї землі. Документом було передбачено, що вказана ділянка може бути використана для будівництва, експлуатації та обслуговування ЖК із паркінгом, про що столичних чиновників за кілька місяців до цього попросило ТОВ “ВКФ “Сервісшина ЛТД”. 3 жовтня 2017 року цей документ погодила комісія Київради з питань містобудування, архітектури та землекористування. Проте, вже 12 жовтня 2017 року управління правового забезпечення діяльності Київради повернуло цей проєкт рішення на доопрацювання – з яких причин, у відкритих джерелах не повідомляється.
У серпні та жовтні 2019 року ТОВ “ВКФ “Сервісшина ЛТД” двічі зверталося до Департаменту містобудування та архітектури КМДА з проханням видати МУО для проєктування реконструкції комплексу нежитлових будівель, що розташовані на зазначеній ділянці, під житловий комплекс із паркінгом. Але чиновники двічі, у вересні та листопаді 2019 року, повідомили зазначеній компанії про відмову у наданні “містобудів”. Причиною для відмов стала невідповідність намірів щодо забудови ділянки вимогам містобудівної документації на місцевому рівні, а також надання компанією неповного пакету документів, визначеного ч. 3 статті 29 Закону України “Про регулювання містобудівної діяльності”.
Так, чиновники повідомили ТОВ “ВКФ “Сервісшина ЛТД”, що, відповідно до Генерального плану Києва, зазначена ділянка за функціональним призначенням переважно належить до території зелених насаджень загального користування. Водночас згадане вище ДПТ передбачає, що ця земля належить до території зелених насаджень загального користування, а частково – до житлової багатоповерхової забудови.
На початку 2020 року ТОВ “ВКФ “Сервісшина ЛТД” звернулося до Окружного адмінсуду Києва (ОАСК, нині ліквідований) із позовом до Департаменту містобудування та архітектури КМДА. Компанія попросила визнати протиправними дії чиновників, які відмовили у видачі МУО, а також зобов’язати їх видати цей документ. 25 серпня 2020 року вказаний суд відмовив ТОВ “ВКФ “Сервісшина ЛТД” у задоволенні її позову. Служителі Феміди тоді визнали правочинність відмови профільного департаменту. Також у суді вказали на те, що “рішення у цій справі впливає на захист суспільного інтересу щодо відновлення законності при вирішенні суспільно важливого та соціально значущого питання щодо планування забудови та розвитку території на місцевому рівні”.
25 листопада 2020 року Шостий апеляційний адмінсуд, до якого ТОВ “ВКФ “Сервісшина ЛТД” звернулося з апеляційною скаргою, залишив рішення ОАСК у силі. Невдалою для компанії була і спроба оскаржити дії чиновників та, відповідно, вердикти судів перших двох інстанцій, у Касаційному адмінсуді – 9 лютого 2023 року той також відмовив даній ТОВці в задоволенні її вимог.
Ще до того, як рішення по вказаній справі прийняв апеляційний суд, у листопаді 2020 року, ТОВ “ВКФ “Сервісшина ЛТД” звернулося з ще одним позовом до ОАСК. Компанія вимагала скасувати вищезгадане рішення Київради №46/1949 від 24 вересня 2015 року про затвердження ДПТ – при цьому, компанія оскаржувала не весь детальний план загалом, а лише в тій частині, яка стосується ділянки на вул. Кудряшова, 14-А. Відповідачем у цій справі виступила столична міськрада.
Під час даного судового спору у компанії вказували на те, що наявність на вищезгаданій ділянці зелених насаджень (ознака зони зелених насаджень) документально не підтверджується. Один із аргументів – ця земля не закріплена за Управлінням житлово-комунального господарства та будівництва Солом’янської районної у місті Києві державної адміністрації (РДА), “яке забезпечує виконання комплексу робіт зі створення, догляду та експлуатації за зеленими насадженнями”.
Також у ТОВ “ВКФ “Сервісшина ЛТД” зазначали, що у спірному ДПТ є суперечність. Мовляв, цей детальний план визначає функціональне призначення ділянки на вул. Кудряшова, 14-А у Солом’янському районі як територію зелених насаджень загального користування, проте Генеральний план Києва, мовляв, відносить цю територію частково до територій комунально-складських, а частково – до житлових багатоповерхових забудов. При цьому, як повідомлялося вище, раніше ОАСК у рамках справи щодо МУО визнав, що Генплан визначає цю землю знову ж таки як територію зелених насаджень загального користування.
Ці та інші аргументи компанії переконали служителів Феміди. Як наслідок – суди всіх трьох інстанцій були на боці ТОВ “ВКФ “Сервісшина ЛТД”, а кінцеве рішення по даній справі було прийнято Касаційним адмінсудом 14 грудня 2022 року.
Поки тривав цей судовий спір, у грудні 2021 року, ТОВ “ВКФ “Сервісшина” знову звернулося до Департаменту містобудування та архітектури КМДА із клопотанням щодо видачі МУО на проєктування реконструкції нежитлових будівель на вул. Кудряшова, 14-А під ЖК з паркінгом. Втім, у тому ж місяці чиновники знову відмовили компанії – офіційною підставою стало подання неповного пакету документів, які необхідні для отримання “містобудів”, зокрема “зазначених намірів, необхідних для прийняття рішень про надання МУО” і “викопіювання з топографо-геодезичного плану М 1:2000”.
У зв’язку з цим, на початку 2022-го ТОВ “ВКС “Сервісшина ЛТД” звернулося до ОАСК із черговим позовом щодо оскарження відмови профільного департаменту і зобов’язання чиновників видати МУО. В обґрунтування своїх вимог у компанії зазначили, що усі дані, необхідні для прийняття рішення щодо видачі МУО, ними були подані – у тому числі й ті, на відсутність яких вказали в профільному департаменті КМДА. А тому, мовляв, відмова столичної мерії є необґрунтованою та безпідставною.
2 червня 2022 року ОАСК задовольнив позов ТОВ “ВКФ “Сервісшина ЛТД”. Департамент містобудування та архітектури КМДА намагався оскаржити такий судовий вердикт, але 14 грудня 2022 року Шостий апеляційний адмінсуд відмовив чиновникам у відкритті апеляційного провадження за їхньою відповідною скаргою. Підставою послугував пропуск департаментом строків апеляційного оскарження. Чиновники ще здійснили спробу оскаржити цю відмову в касаційному суді, але успіхів не мали. Тому виграшне для ТОВ “ВКФ “Сервісшина ЛТД” рішення ОАСК було залишено в силі.
На виконання даного судового вердикту 11 січня 2023 року Департамент містобудування та архітектури КМДА все ж видав ТОВ “ВКФ “Сервісшина ЛТД” вищезгадані МУО на проєктування реконструкції нежитлових будівель на вул. Кудряшова, 14-А під ЖК з паркінгом. Згідно з цим документом, компанії дозволили проєктувати зведення будівлі висотою до 44,9 м (близько 14 поверхів), але остаточна висота мала бути визначена проєктною документацією. Серед іншого, у “містобудах” зазначалося, що ця документація має розроблятися із урахуванням наказу Міністерства культури України №599 від 2 серпня 2021 року «Про затвердження меж та режимів використання території історичних ареалів Києва».
Протягом 2023 року ТОВ “ВКФ “Сервісшина ЛТД” декілька разів зверталося до вказаного структурного підрозділу столичної мерії щодо внесення змін до цих “містобудів” – зокрема, в частині висотності “майбутньої” будівлі. Так, у “ВКФ “Сервісшина ЛТД” вважали, що вона має складати 82,6 м (приблизно 27 поверхів). Втім, врешті-решт, чиновники відмовили компанії. Обмеження щодо висотності у профільному департаменті КМДА пояснили тим, що земельна ділянка потрапляє до території Центрального історичного ареалу Києва, межі якого були затверджені вищезгаданим наказом Мінкульту від №599 від 2 серпня 2021 року.
У травні 2023 року ТОВ “ВКФ “Сервісшина” звернулося до Київського окружного адмінсуду (КОАС) із вищезгаданим позовом щодо оскарження двох відмов містобудівного Департаменту КМДА (датовані березням 2023 року), визнання протиправним пункту МУО, яким було визначено висоту проєктної будівлі, та зобов’язання чиновників внести зміни у відповідному пункту вказаного документу.
Зокрема, у ТОВ “ВКФ “Сервісшина ЛТД” зазначили, що вказаний наказ Мінкульту не є містобудівною документацією на місцевому рівні, а тому, мовляв, на нього не можна посилатися при визначенні висоти. Із цього та інших факторів буцімто і “витікає” аргумент компанії про те, що у мерії не довели, що “об’єкт проєктування, враховуючи положення чинного законодавства у сфері будівництва, знаходиться в межах центрального історичного ареалу”. Крім того, у компанії надали суду висновки КП “Міжнародний аеропорт “Київ” (Жуляни) і Державіаслужби України, згідно з якими на цій території може бути розташований об’єкт висотою 221,4 метра – мовляв, це не впливатиме на безпеку польотів.
10 червня 2024 року КОАС повністю задовольнив позов ТОВ “ВКФ “Сервісшина”. Департамент архітектури та містобудування КМДА намагався оскаржити такий судовий вердикт, однак 13 січня 2025 року Шостий апеляційний адмінсуд відмовив чиновникам у цьому. А ось в останній третій інстанції вони мали успіхи – 1 грудня 2025 року Касаційний адмінсуд відправив цю справу на розгляд суду першої інстанції. Там цей судовий спір знову почав розвиватися на користь ТОВ “ВКФ “Сервісшина ЛТД” – 2 квітня 2026 року КОАС вчергове задовольнив позов цієї компанії. Після чого настав етап ще одного апеляційного розгляду, про що мова йшла вище.
Вже під час судового спору щодо “редагування” МУО, 4 червня 2024 року, Державна інспекція архітектури та містобудування (ДІАМ) видала вказаній компанії дозвіл ІУ013240527868 на проведення будівельних робіт з цієї реконструкції. Згідно з ним, ТОВ “ВКФ “Сервісшина ЛТД” планує звести один 14-поверховий будинок (13 надземних поверхів та один підземний) на 87 квартир (їхня загальна площа – 5,3 тис. кв.м). Також у цьому ЖК дозволено облаштувати підземний паркінг на 148 машиномісць. Генеральним підрядником цих робіт було вказано ТОВ “Мастербуд”.
Разом з тим, з 1 вересня 2026 року на розгляді Державної інспекції архітектури та містобудування (ДІАМ) знаходиться на розгляді оновлена проєктна документація по цій забудові. Що саме планується змінити, наразі невідомо, однак, можна припустити, що мова може йти якраз про збільшення висотності майбутнього будинку, а також про зміну генпідрядника – про аргументи на користь цієї гіпотези буде зазначено нижче.
В листопаді 2025 року та квітні 2026 року ТОВ “ВКФ “ТОВ ”двічі зверталося до Київради щодо продовження терміну дії оренди ділянки на вул. Мокрій, 14-А. Втім, столичний муніципалітет ніяк на такі клопотання не відповів. У зв’язку з цим у квітні 2026-го вказана компанія звернулася до столичного госпсуду із позовом щодо поновлення договору оренди ще на 10 років. Головними її аргументами були все та ж відсутність відповіді від Київради, а також відсутність задокументованих претензій столичної влади до вказаної компанії, як орендаря ділянки.
У Київраді заперечували проти задоволення таких вимог. Так, юристи муніципалітету вказали на те, що ТОВ “ВКФ “Сервісшина ЛТД” порушило строки щодо звернення до міськради з намірами по пролонгації орендної угоди. Також у міськраді повідомили про неналежне виконання умов договору в частині завершення орендарем реконструкції об`єкта в строки, встановлені проєктною документацією на будівництво, і на недотримання вказаною компанією цільового призначення земельної ділянки.
Втім, ці аргументи не переконали суд – як зазначалося вище, 23 липня 2026-го Господарський суд Києва повністю задовольнив позов ТОВ “ВКФ “Сервісшина ЛТД”, поновивши договір оренди ділянки на вул. Мокрій, 14-А ще на 10 років.
Зазначимо, наразі на сайту девелоперської компанії “Forum Capital” опубліковано інформацію щодо запланованого будівництва ЖК бізнес-класу за вказаною адресою. Наразі він має назву “Biography”, але ще кілька років тому девелопер позиціював цей проєкт інакше – він називався ЖК “Wet” (від англійської “мокрий” – на честь вулиці).
При цьому, заявлені девелопером параметри майбутнього будинку та його “проєктний” зовнішній вигляд, схоже, не змінилися – ще з самого початку зазначалося, що цей комплекс матиме 26 поверхів, і у ньому планується облаштувати 178 квартир і 177 машиномісць. Також на цій території планується побудувати будівлю громадського призначення, що має 4 поверхи, в якій планується створити офіси. Наразі, за інформацією порталу “ЛУН”, там тривають підготовчі роботи – на будмайданчику вже зафіксована будівельна техніка.
Що думають місцеві
Протягом останнього десятиліття, як мінімум з 2017 року, мешканці Солом’янського району “воювали” проти будівництва на вулиці Кудряшова, 14-А.
Так, за даними місцевих інтернет-порталів, за цією адресою ТОВ “ВКФ “Сервісшина ЛТД” планувало до 2020 року збудувати 26-поверховий житловий будинок. При цьому будівельний майданчик, а пізніше і потенційна висотка, мовляв, мали розташовуватися прямо над старим рукавом колектора, який був визнаний аварійним багато років тому. За інформацією цих ЗМІ, кожне коливання під час будівельних робіт або тиск масиву будівлі міг спровокувати техногенну катастрофу і затопити мешканців Солом’янського району фекаліями. Крім того, зазначалося, що 26-поверховий будинок просто перекрив би потрапляння сонячного світла в навколишні будівлі, через що постраждав би дитячий садок, який знаходиться поруч.
Своєю чергою, інші медіа повідомляли про те, що солом’янці висловлювали претензії до цієї потенційної багатоповерхівки і у зв’язку з ущільнювальною забудовою їхнього району. Мовляв, за останні роки в цій місцевості з’явилося більше десятка нових ЖК, а от шкіл та дитячих садків більше не стало.
Нагадаємо також, що раніше зазначений вище ДПТ вже був предметом судових розглядів. Ще у 2017 році громадянин Ігор Горбасенко звернувся до ОАСК з позовом до Департаменту містобудування КМДА, ТОВ “Проектгенплан” (генеральний проєктувальник) та ТОВ “Кийбуд” (інвестор розробки документа) про скасування згаданого рішення Київради №46/1949 року. Свою вимогу ця фізична особа обґрунтувала тим, що громадські слухання щодо обговорення цього документа були проведені з грубими порушеннями. Крім цього, за його даними, проєкт ДПТ не відповідає вимогам Закону “Про регулювання містобудівної діяльності”, оскільки у протоколі засідання секції містобудування та архітектури вказано зовсім інші техніко-економічні показники, ніж у самому проєкті.
1 липня 2019 року суд повністю задовольнив позов, скасувавши рішення Київради щодо затвердження цього ДПТ. ТОВ “Кийбуд” подало апеляційну скаргу на такий судовий вердикт до Шостого апеляційного адміністративного суду: 19 серпня 2019 року було відкрито апеляційне провадження. Проте, цю скаргу так і не було розглянуто по суті, адже 17 лютого 2020 року Ігор Горбасенко направив до апеляційного суду заяву про відмову від позову і вже 3 березня 2020 року цей суд задовольнив цю заяву. У зв’язку з цим рішення ОАСК від 1 липня 2019 року було визнано недійсним, а отже – зазначене ДПТ де-юре залишилося законним.
##Хто збирається будувати
За даними аналітичної системи Youcontrol, київське ТОВ “ВКФ “Сервісшина ЛТД” було засноване у червні 1993 року. Керівником фірми вказано Євгена Маліченка, засновниками – АТ “ЗНВКІФ “Форум-Капітал”, ТОВ “Дельвіон” і ТОВ “Інвест Глобал КЗ II”, кінцевими бенефіціарами – киянина Руслана Фарисея і громадянина Казахстану Абилая Аманжолова, який теж “прописаний” у столиці України.
Зазначимо, з вересня 2021 року по липень 2026 року власником “Сервісшини” було вказано мешканця села Іванковичі Обухівського району Київщини Андрія Манжелея. Він же разом з громадянином Туреччини Орханом Атмаджою є співвласниками ТОВ “Мастербуд”, яке було заявлено генпідрядником будівництва на вул. Мокрій, 14-А. Втім, як зазначалося вище, цілком можливо, що у ЖК “Biography” надалі може бути інший генпідрядник – з огляду на те, що у ТОВ “ВКФ “Сервісшина” “на папері” наразі нові власники. Разом з тим, Андрій Манжелей як мінімум знайомий з Русланом Фарисеєм. Так, Манжелей є власником ТОВ “Акрон Інвест”, керівником якого є Фарисей. До слова, остання компанія була замовником будівництва ЖК “Каховська”, який зводився “під прапорами” ПрАТ “ХК “Київміськбуд” і “Forum Capital”.
Нагадаємо, за даними медіа, Андрій Манжелей – племінник бізнесмена Леоніда Юрушева. Останній відомий, зокрема, як власник столичних готелів InterContinental Kiev, Fairmont Grand Hotel Kyiv, Riviera House і Alfavito. Також до його орбіти входять компанії, які займаються деревообробкою, машинобудуванням, будівництвом та виробництвом будівельних конструкцій. За даними журналу “НВ” та інвестиційної компанії Dragon Capital, у 2019 році Юрушев займав 26 місце у списку найбагатших українців зі статком у 202 млн доларів. А у 2020 році він із доходом 18 млн доларів зайняв 16 місце у списку найбільших українських рантьє за версією “Forbes” (тобто, тих підприємців, які заробляють на здачі в оренду нерухомості, займаються готельним бізнесом тощо). А у рейтингу журналу «Фокус» за 2021 рік (перед початком повномасштабного вторгнення) його статки оцінювали у 260 млн доларів (49 місце).
Крім того, Андрій Менжелей є співвласником ТОВ “Інфокар-Т”, а ще однією кінцевою бенефіціаркою цієї компанії є Оксана Кушнір – дружина скандально відомого ексочільника “Київміськбуду” Ігоря Кушніра (керував цією компанією з квітня 2012 року по грудень 2023 року).
А ось вищезгаданий Абилай Аманжолов раніше працював або й досі працює у “BI Group” – найбільшому будівельно-інвестиційному холдингу Казахстану. Група компаній цього холдингу займається зведенням житлової та комерційної нерухомості, будівництвом дорожньо-транспортної та соціальної інфраструктури, а також промислових об’єктів. У 2025 році “BI Group” зайшов на український ринок – тоді ним було придбано будівельну компанію “Watzenrode”, яка займається зведенням переважно будівель для різних галузей промисловості. У “BI Group” заявляли, що його компанії планують працювати в Україні, зокрема, як генпідрядники відбудови і забудовники житла.
Департамент земельних ресурсів КМДА з 2 квітня 2021 року очолює Валентина Пелих. Вона наразі є підозрюваною в рамках справи щодо ймовірного захоплення земельної ділянки під колесом огляду на Контрактовій площі. Посаду директора Департаменту містобудування та архітектури КМДА з 1 листопада 2016 року, не зважаючи на повний містобудівний хаос в столиці, “спокійно” обіймає Олександр Свистунов.
За діяльність “містобудівного” департаменту КМДА відповідальний заступник Віталія Кличка – Вячеслав Непоп.
